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为什么三四线城市纷纷加入城市更新行列?

安居无忧 2020-03-10 18:07
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三四线城市用地指标趋紧

 

行政区划的调整,我们认为以中心城市扩展临近周边中小城市,扩张等同于发展。通过中心城市的扩容,带动周边临近各个中小城市的发展,并形成城市群、都市圈的发展格局。行政区划的调整,意味着以往较为均衡的建设用地指标,将更加偏向中心城市(一线城市及新一线城市)。


换句话说,未来三四线城市的用地指标将面临紧缩态势。五六线城市不用说,肯定用地指标最紧张。
2020年1月14日,广东省两会的《政府工作报告》发布,不仅展示了广东2019年的成绩单和2020的目标,更重要的提出了实现目标的10项主要措施,其中重点强调:推动建设用地资源向中心城市、城市群、重大发展平台倾斜。
建设用地资源,不仅国家全面控制,各省的指标也实行总量控制,这意味着是存量竞争,向中心城市倾斜,三四线五六线城市必然有所减少。当然,三四线保持不变,五六线减少是大概率。

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放宽人口落户政策人口流向趋势明显

 

根据前言里提到的文件精神:全面取消城区常住人口300万以下城市落户限制,全面放宽城区常住人口300-500万的大城市落户条件。有人会说,大部分都希望往一线城市(新一线城市),但是理想美好,现实骨感。
我们必须承认,绝大多数人都是普通人,包括我自己在内,都未必能很好的适应一线城市中心城市的高房价、高压力工作和生活,高尖端人才和能人毕竟是少数。
同时,近些年,随着中心城市(一线城市)的高成本,导致相当数量的中低端产业不断流出迁往三四线城市,这也给很多三四线城市带来巨大的产业和就业岗位。湖南、广西、河南等越来越多的内陆省份经济发展趋势日益提高,随着基础建设的加快和完善,以往限制于交通地理区位和物流成本的因素,渐渐已经不是一个重点考虑的难题。据此,越来越多的工业,尤其是制造业正搬迁往内地城市。
因此,门槛不那么高的三四线城市将是人们落户的主要城市。这是人口和资本、技术的市场社会自然选择,这是利益的选择,这是人性的选择,城市群、都市圈正成为带动整个国家经济社会发展的主要载体。

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农地入市难上加难

 

前段时间《土地管理法》修改,重点在于推动存量建设用地二次开发,增加存量建设用地在整个土地管理中的比重,即使修订后的《土地管理法》并未直接涉及存量建设用地的再利用和管。换句话说,关于城市更新,中央政策并没有明确的规定,各地自由裁量权相对较大。
当然,此次修订后的《土地管理法》另一个亮点是控制限制征地,另一方面则放开农地入市。即集体经营性建设用地入市。但是农地入市,存在天花板和玻璃门,看起来很不错,实际入市则是难上加难。理由如下:
1)农地入市,根据我们国家现有的《土地利用现状分类》,只能入市建设工业、商业用途,住宅则不在范围内,因此,对于开发商而言,利润太小效益低下。
2)权属清晰,产权合法。这点相对更难,很多集体用地原先都是先入为主,或以山头河流为界,很多村界都难以理清,甚至很多当地的村领导都未必能确认哪些是本村土地,更难以实现权属清晰和产权合法。
3)金融机构很难支持。众所周知,地产行业属于高资本密集型行业,没有金融机构的支持,基本玩不转。正是因为权属清晰、产权合法的问题存在,金融机构更加不便于介入支持。
4)地方政府不一定支持。农地入市,最大的获益者是村集体,虽然有些地方政府可获得一些分成比例,但是无形之中也会挤压国有土地出让的效益。因此,典型样板工程可以,但是要大规模入市,不现实。
5)农地入市,征地补偿难。农地入市,一样要补偿农地上的瓦房等建筑物,甚至还有清理坟地等特殊情况存在,更别说青苗补偿等等。以往政府征地,有政府公权力作为支撑,相对容易。现在农地入市,开发商实际上相对于自己征地征地使用,单凭开发商实力,难度相对更高。
6)农地入市,位置较为偏僻。这么多年城市化进程,现在尚未被当地政府征地的农地,要么位置差偏僻,要么存在巨大的问题,以致政府都难以征地。想想政府征地都这么难的农地,开发商怎么可能轻易推动农地入市呢?

 

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三四线城市全面发展难度大

 

不想当将军是士兵不是好士兵,每一个地方政府的主政者都希望自己主政下的城市,有进一步的发展和提升。但是2019年的中央一号文,再一次提出严守18亿亩耕地红线,表明国家严守耕地红线的鲜明态度。全国落实保护面积15.50亿亩,超过《全国土地利用总体规划纲要(2006—2020年)调整方案》确定的15.46亿亩保护任务目标。
成果显示,城市周边9740万亩耕地被划为永久基本农田,其中新划入3135万亩,城市周边平均保护比例由45%上升到60%。这意味着此前城市“摊大饼”式的发展要被改变了。通过永久基本农田的划定,防止城市无序扩张、蔓延,有了城市周边的永久基本农田划定,对城市无序扩张约束更为刚性,形成节约资源和保护环境的空间格局。
当然,势必会减少城市新增建设用地的供应,城市用地扩张的空间、方向都会受到限制,但会提高城市土地利用率,增加土地的有效供给,提高盘活闲置、低效用地的积极性。
未来,随着城市告别摊大饼时代,各城市也将会更加尊重和珍惜现有的存量资源,会把更多精力放在存量经营上,这对于城市的集约化发展有着非常重要的意义。

 

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棚改即将结束

 

棚改在旧城换新颜的工作中取得了相当不错的城市,改变了城市的面貌,也给很多棚户区的居民带来了全新的居住环境。同时在棚改当中也造就了不少因为拆迁而暴富的暴发户。这也为我们的楼市增加了不少实实在在的刚性需求。

 

十三五明确提出,到2020年,基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造,此后中央的几次会议也重申了这一点。从现实情况来看,棚改的基本任务已完成,棚改存量已经大幅度下降了。

 

另一个方面,棚改推高了三四线的城市的房价,政府购买棚改服务所发生的超过中期财政规划的项目融资,其实都是增加政府隐性债务的融资行为,提高了地方政府的财政赤字,导致地方债快速增长。

 

2018年以来,地方政府隐性债务这只灰犀牛引起高层的高度重视,尤其是是当下面临国内外重大变局的情况下,地方债的风险隐患,已成为事关国家经济安全的重大风险隐患。


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三四线城市一样存在更新旧改的诉求

 

城市化进程开启这么多年,不仅仅一二线城市发生巨大变化,城市中心地段出现了老破旧城区,亟需拆除重建。同样,三四线城市一样有诉求改头换面。
具体而言,在一二线城市商业地产此起彼伏更新旧改改头换面的同时,三四线市中心普遍都存在菜市场、老旧城区商业地段只有老式的百货、杂乱的沿街商品及危旧老瓦房等等,电线乱搭,污水横流,道路狭窄,消防设施、环保设施、安全生产问题、治安问题等等严重突出。市容市貌脏乱差,亟待借助改造提升。
美好生活没有一二三四线城市之分,三四线城市的消费者也同样期待更高的消费体验。过去的20多年地产在一二线风生水起。随着人民生活水平的提高,商业地产建设热潮也渐渐向三四线城市,甚至县级城市传递,这不仅仅是资本追逐利益的需要,也是广大当地百姓的需要,是生活消费水平的升级。
当前三四线城市商业地产趋势很明显,即便是当前如何不利的生活工作商业环境,本地人仍能在老破旧城区经营商业,工作和生活。说明本地人已形成了固化的生活工作商业路径。因此,即便外地人不参与投资,也能由本地人消化。

 

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三四线地方政府更新改造带来诸多益处

 

1、缓解财政压力,推动产业升级。随着近些年来经济大环境的影响,很多内地三四线城市地方政府财政收入锐减,甚至公务员工资难以正常发放。棚改、老旧小区改造、农地入市等等普遍难以提升财政收入,甚至还需要财政支持。而更新改造可以一样提供土地出让金,缓解地方财政压力,涉及顶层制度设计得好,还能借助城市更新的机遇引入产业及推动产业升级。
2、节省建设用地指标。当前国家遵循市场经济发展城市的趋势日益凸显,未来一二线将新增建设用地指标,三四线基本维持,五六线则减少。更为关键的是,城市化进程开启这么多年,即便是三四线城市建设用地指标也剩余无几。更新改造主要是存量开发,不必要占用新增建设用地指标,可以节省本就剩余不多的建设用地指标,对于城市的未来的长远发展非常有利。
3、改变市容市貌。在很多县级市甚至地级市,领导干部年轻化已经成为常态,尤其是70后、80后领导干部普遍接受高等教育,具有较强的事业心和开明心态。更新旧改,不仅仅是当地老破旧城区的改造,改变市容市貌。一旦成功,也意味着树立典型,将成为其他地方的学习考察参观的样板。
4、解决公共配套、市政等历史遗留问题。三四线城市,一样需要借助更新旧改解决历史遗留问题,解决公共配套不足,市政基础落后问题,改善当地生活工作环境。尤其是三四线城市普遍财力不足,而借助城市更新则可以高效完成任务。

 

总结

城市更新,不只是一二线城市或者说是房价更高城市的专利和开发商的狂欢,也是广大三四线城市地方政府解决城市建设现实问题的重要途径之一,是三四线老破旧城区广大人民群众享受美好生活的关键手段。


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